Leasing finanziario e impianti fotovoltaici

Assilea (associazione italiana leasing) ha emanato il 6 febbraio 2013 la propria circolare serie fiscale n.2/2013 avente ad oggetto l'analisi ai fini iva delle cessioni e locazioni anche finanziarie di immobili strumentali e abitativi.

Estende il proprio interesse anche al caso dell'acquisto di un terreno agricolo per la realizzazione di un impianto fotovoltaico, che viene di seguito analizzato con maggiore attenzione.

Assilea considera come riferimenti normativi per la sua circolare: l'articolo 9 del decreto legge 2 giugno 2012, n. 83 coordinato con la legge di conversione 7 agosto 2012, n.134 recante "Misure urgenti per la crescita del Paese" e poi le circolari Assilea Serie Fiscale n. 22/2012, Serie Fiscale n. 4/2011 - Immobiliare n.2/2011 - Legale n. 5/2011; Fiscale n. 3/2010.

Però prima di entrare nel vivo dell'argomento di questo intervento e cioè acquisto di un terreno agricolo per la realizzazione di un impianto fotovoltaico, conviene tratteggiare le tematiche principali della circolare di Assilea: le locazioni finanziarie anche di unità immobiliari; le cessioni di unità immobiliari a destinazione abitativa; le cessioni di unità immobiliari strumentali; il regime del reverse charge; la definizione di impresa costruttrice e restauratrice; la data di ultimazione dei lavori di costruzione/ristrutturazione di un immobile; il leasing immobiliare (Leasing immobiliare strumentale finito. Acquisto dal costruttore entro 5 anni; Leasing immobiliare strumentale finito. Acquisto dal costruttore oltre i 5 anni o da un altro soggetto IVA; Leasing immobiliare strumentale da costruire. Acquisto dell'area edificabile da operatore economico; leasing immobiliare strumentale da costruire. Acquisto di un terreno agricolo per la realizzazione di un impianto fotovoltaico; leasing immobiliare abitativo finito. Acquisto dal costruttore entro 5 anni; il leasing immobiliare abitativo finito; leasing immobiliare abitativo da costruire; l'acquisto dell'area edificabile da operatore economico; il leasing immobiliare abitativo finito destinato a ospitare studenti universitari).

Con specifico riferimento all'ipotesi in cui venga effettuata un'operazione di leasing immobiliare attraverso l'acquisto di un terreno agricolo per la realizzazione di un impianto fotovoltaico, si osserva quanto segue.

In primo luogo, la cessione del terreno agricolo è sempre fuori campo di applicazione dell'imposta sul valore aggiunto sia nel caso di cedente privato che operatore economico, ai sensi dell'art. 2, comma 3, lett. c) DPR n.633/72  e cioè "Non sono considerate cessioni di beni..... c) le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni. Non costituisce utilizzazione edificatoria la costruzione delle opere indicate nell'art.9, lettera a), della legge 28 gennaio 1977, n. 10".

Poi, si deve aggiungere che, partendo dalle modifiche effettuate dal Decreto-legge del 22 giugno 2012 n. 83 - Misure urgenti per la crescita del Paese ( Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 147 del 26 giugno 2012 - supplemento ordinario - Nota: Convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012 n. 134) sul testo unico dell'iva, nell'ambito del contratto di locazione finanziaria, la società di leasing fattura i canoni nei confronti dell'utilizzatore in regime di :

a. imponibilità IVA se ha esercitato l'opzione per imposizione ai sensi dell'art. 10, comma 1, n. 8 DPR n.633/72 e cioè: " le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni e aziende agricole, di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria, e di fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati, escluse le locazioni, per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione, di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture, di concerto con il Ministro della solidarieta' sociale, il Ministro delle politiche per la famiglia ed il Ministro per le politiche giovanili e le attivita' sportive del 22 aprile 2008, e di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni" ;

b. esenzione da Iva in assenza dell'esercizio dell'opzione IVA in atto.

Inoltre Assilea ed il Consiglio Notarile di Milano hanno provveduto ad aggiornare il prospetto di tassazione ai fini delle imposte indirette (IVA, registro, ipocatastali) degli atti nel leasing immobiliare nonché il prospetto di applicazione del regime di reverse charge in caso di locazione finanziaria.