Affitti verdi: le opportunità del green lease

Di cosa si tratta? Di un mutuo accordo, tra un affittuario e un locatore, per condividere le spese di efficientamento energetico e gestione sostenibile dell'edificio attraverso il contratto di locazione. Attraverso il green lease si definiscono impegni condivisi nella riqualificazione, gestione e uso delle risorse, individuando i benefit legati ai risparmi sui consumi in generale (non solo energetici), dividendo costi e, soprattutto, opportunità. Una strategia di sicuro interesse per gestori di portafogli immobiliari e locatori. Secondo Meaghan Farrell, vicepresidente per la consulenza strategica di Jones Lang LaSalle, compagnia specializzata in servizi immobiliari e gestione di capitali, i green lease per essere efficaci devono essere il meno complicati possibile. «Fondamentale definire i termini, gli obbiettivi e il contesto, come le impostazioni dei livelli di riscaldamento, le ore di operazione dell'edificio, la modalità d'uso, in modo da strutturare un piano di risparmio senza impattare le performance dell'edificio ed alterare il comfort degli inquilini», spiega la Farrell.

Diviene indispensabile che la validità dell'accordo sia confermata da un'accurata rendicontazione dei consumi, da una chiara definizione degli obbiettivi di sostenibilità ed una road-map per implementarli, di norma, congiuntamente. L'obbiettivo più semplice è il raggiungimento di una certificazione di sostenibilità. Ma quale? Un caso esemplare viene dal green lease stipulato da Morgan Stanley con Deutsche Bank per l'affitto degli stabili di via Turati a Milano con l'impiego della certificazione LEED. Per la stipula del green lease le parti hanno optato per fissare come obbiettivo il raggiungimento di un LEED Gold Certificate. «Come società di gestione abbiamo intrapreso il percorso di certificazione LEED poiché si tratta di una certificazione eseguita da una terza parte e riconosciuta a livello internazionale», spiega all'autore Donato Saponara, Responsabile gestione investimenti immobiliari di Morgan Stanley SGR. «In particolare abbiamo impostato il progetto di ristrutturazione per ottenere la tipologia LEED più completa (LEED New Construction & Major Renovations) che è l'unica a contemplare l'immobile nella sua interezza. Il risultato ottenuto nel caso di Via Turati assume maggior rilievo se si considera che si è trattato del primo edificio "Major Renovation" a Milano (secondo in Italia, nda) a raggiungere il livello Gold».

La domanda che molti specialisti si pongono è quanto complessa risulta la stipula dell'accordo. «Nel nostro caso non ci sono state richieste su specifiche tematiche di sostenibilità, ma molta attenzione è stata posta sul raggiungimento del livello Oro della certificazione LEED», continua Saponara. «Questo ha significato un'attenta analisi dell'intero progetto secondo i differenti criteri e parametri trattati in tutte le 5 aree principali di questo protocollo (sostenibilità del sito, gestione dell'acqua, energia e atmosfera, materiali e risorse, qualità ambientale interna). Il raggiungimento di questo obiettivo ha richiesto il coinvolgimento non solo del committente, proprietario dell'edificio, ma anche dei conduttori, i quali, per esempio, hanno stipulato un contratto di fornitura di energia verde certificata RECs. Il vantaggio economico di operazioni di green lease supportate da LEED è evidente. Una solida strategia può avere effetti anche immediati. Alcuni casi studio portati avanti da Jones Lang LaSalle per suoi clienti hanno mostrato risparmi a breve termine sui costi di utility dal 3 al 13%, grazie a semplici misure di sostenibilità easy-to-implement (ovvero a bassa invasività). Secondo LaSalle, con un portfolio immobiliare di circa 100mila metri quadri ed un costo annuale energetico di 26 euro circa al metro quadro, 2,6 milioni per il totale, si potrebbero ridurre i costi tra i 70mila e i 300mila euro l'anno. Provate a trasferire questi calcoli sul vostro portfolio: la risposta potrebbe essere da sola una buona giustificazione a prendere in considerazione i green lease.

I plus sono riconosciuti nel settore. Spiega Donato Saponara: «Le caratteristiche di sostenibilità certificate con il LEED Gold si sono rivelate molto apprezzate da società di standing internazionale ed hanno rappresentato un fondamentale fattore di differenziazione, consentendo di conseguire un vantaggio competitivo che ha permesso di sostenere i canoni, nonostante il momento di mercato veda una notevole pressione sui valori immobiliari e un incremento dello sfitto nel settore uffici». Infine green lease supportati da LEED hanno un chiaro ritorno di immagine e brandizzazione, in un mercato sempre più attento agli obbiettivi di Corporate Social and Environment Responsability e un potenziale di risparmio per gli affittuari con un'elevata forza lavoro da collocare. Infatti intervenire sulla riqualificazione attraverso green lease spesso può comportare un aumento di rendimento degli impiegati. Secondo uno studio di CoStar, colosso di analisi immobiliare USA, le imprese che hanno ricollocato la propria forza lavoro in edifici riqualificati hanno visto un aumento della produttività del 5%, con un taglio del 3% dei giorni di malattia registrati. Secondo una ricerca della Michigan State University i vantaggi sono immediati e misurabili: su una forza lavoro di circa 500 impiegati si possono risparmiare decine di migliaia di euro l'anno.

fonte: rebuiltitalia.it