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09/06/2016 - 14:59
Edilizia

Rottamazione dell'edilizia post-bellica priva di qualità. Achille Colombo Clerici (Assoedilizia): 'Una zona franca fiscale per rilanciare l'economia e le città'

“Per far decollare il processo di rigenerazione urbana, vitale per il futuro del nostro Paese, occorre che la relativa area economica rappresenti una "zona franca" fiscale”. E’ il punto qualificante della relazione del presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici al convegno di Roma “Rottamazione post bellica priva di qualità, il riequilibrio delle aree urbane e il rilancio dell’economia” organizzato dalla Fondazione Fiorentino Sullo che ha analizzato, con l’intervento di esperti e politici, la vetustà del patrimonio immobiliare nel nostro Paese, con conseguenti problematiche dal punto di vista della sicurezza e del risparmio energetico.
Premesso che il settore determinante ai fini della produttività del Paese è quello della industria delle costruzioni edilizie, con tutto il suo indotto, Colombo Clerici ha proseguito affermando che si deve dunque approntare un sistema complessivo, un 'pacchetto' di misure dalle quali scaturisca un forte interesse economico che motivi ad interagire a tutti i livelli di intervento, dal promotore, al costruttore, all' intermediario, all'investitore finale.  

All'interno di questo pacchetto debbono ovviamente rientrare, come suggerito dalle diverse parti economiche:

-bonus volumetrici, cioè diritti edificatori premiali;
- abbattimenti di oneri di urbanizzazione e di contributi edificatori;
- esenzioni fiscali (sulla falsariga delle legge Tupini del dopoguerra) per i redditi degli investitori finali Irpef-Irpeg-Irap, senza esclusioni di carattere soggettivo, oggettivo o tipologico; - agevolazioni per le permute e per la monetizzazione del valore della casa (attraverso la costituzione di godimenti in usufrutto o diritto di abitazione);
- bonus (detrazioni dirette di parte del costo di acquisto) anche per gli investitori a reddito.

"L'intervento edilizio di rigenerazione urbana (riqualificazione o sostituzione degli immobili) ha una duplice valenza. Produce in via diretta una attivita' economica che incrementa il Pil; e rende le nostre citta' piu' competitive, anche a livello internazionale, sul piano funzionale e quindi ne potenzia la idoneita' ad essere motori di crescita.
Questo tipo di operazione immobiliare permette anche di conciliare la produttività edilizia con il risparmio di suolo, visto che diversamente dovremmo ipotizzare un incremento degli interventi volti alla realizzazione di infrastrutture, oggi di gran lunga la prima causa del consumo del suolo.

In vista del presente convegno promosso dalla Fondazione Fiorentino Sullo,  Assoedilizia, alla luce della attuale situazione economica e sociale, ha ritenuto fossero necessari un confronto ed una verifica in tempo reale ai maggiori livelli di competenza ed esperienza soprattutto in campo economico.
In tale ottica ha promosso una consultazione preliminare con alcuni esperti della materia, docenti nelle Università Politecnico e Bocconi di Milano, che ci supporteranno nell'ulteriore messa a fuoco dei contenuti della proposta.
Seguira' a breve un convegno a Milano sulla medesima tematica.

Il nodo economico è centrale. Possiamo dire anzitutto che diverso è il caso che si debba intervenire su immobili dall'assetto proprietario unitario (aree industriali dismesse o blocchi immobiliari uniproprietari che, nell'operazione di recupero, possono e devono assolvere anche ad una funzione di volano abitativo ) dall'ipotesi di intervento su proprieta' in comune o condominiale.

La riqualificazione di molte periferie si troverà di fronte proprio a questa fattispecie di intervento che presenterà seri problemi di fattibilità. Il vero scoglio è il condominio.

Si tratta allora di configurare un pacchetto di misure economico/fiscali che permettano di creare un vasto interesse economico nel quale coinvolgere i singoli proprietari.
L'idea che nasce non è dunque quella di ricorrere a misure dirigistiche che impongano ai privati, attraverso normative generali, astratti e aprioristici interventi avulsi dal contesto economico, come si riscontra in alcune impostazioni concettuali. Un esempio virtuoso è la normativa del Regolamento edilizio del Comune di Milano.
Fondamentale risulta viceversa il meccanismo della economicità delle relative operazioni edilizio/urbanistiche, che dev'esser alla base di ogni corretta ed equa impostazione programmatoria, prevista anche legislativamente.

Nella politica sinora praticata in materia dai vari Governi ci sono a nostro avviso tre pecche:

A) - Si confida troppo nell'azione di operatori di nicchia, individuali e privilegiati, trascurando l' apporto del risparmio diffuso. In altri termini si privilegiano le operazioni, a scapito dei processi.
Dall'azione di operatori del risparmio gestito non ci si può aspettare lo stesso risultato di quello che sarebbe prodotto da un processo generato dall'azione di milioni di risparmiatori autonomi.
Mentre l'attenzione del Governo continua ad essere rivolta quasi esclusivamente ai Fondi Immobiliari o finanziari. Ad esempio, nella prossima legge di stabilità il Premier Renzi ha annunciato agevolazioni fiscali per i fondi che investano in immobili pubblici e delle assicurazioni.

B) - Si è puntato esclusivamente sulla produzione edilizia destinata alla vendita , trascurando gli investimenti a reddito, destinati alla locazione. Puntiamo anche a questi.
Quello che manca infatti nel nostro sistema economico è un meccanismo che permetta alle famiglie di fare un investimento diretto  in immobili abitativi nuovi, per ritrarne un reddito libero mediante la locazione.
Se vogliamo generare l'interesse per il condomino alla rottamazione della propria casa dobbiamo creare le condizioni per permettere a milioni di potenziali risparmiatori dell'edilizia di diventare operatori nel processo di riqualificazione delle nostre citta'.
L'unico esempio di misura di incentivazione prevista è il bonus per l'acquisto di immobili nuovi da locare con contratto agevolato.  Una bella misura, ma inefficace su larga scala. Infatti, il contratto di locazione a canoni concordati costituisce certamente un meccanismo virtuoso sul piano sociale, ma non altrettanto sul piano economico.

C) - Ci si muove su una linea di pregiudizi che non permette di sostanziare adeguate condizioni di convenienza economica, in grado di promuovere i processi.

Quando nel secondo Dopoguerra si trattava di fronteggiare la ricostruzione ed i vasti fenomeni migratori interni con cospicua dotazione di abitazioni (citiamo pure il piano Fanfani che produsse 500mila abitazioni popolari)  fu la legge Tupini, che prevedeva l'esenzione venticinquennale dalle imposte sui redditi immobiliari per le nuove costruzioni, a  produrre 5 milioni di abitazioni.
Ovviamente il risparmio gestito deve continuare a fare la sua parte.

La via principale per condurre l'operazione su larga scala ed innescare un vasto processo di recupero urbano passa dunque necessariamente attraverso il coinvolgimento del risparmio diffuso, quello cioe' gestito direttamente dai milioni e milioni di famiglie italiane. Persone fisiche o giuridiche che siano.
Lo sfavore, o la disattenzione che dir si voglia, nei confronti delle società immobiliari è ingiustificato ed improduttivo, e soprattutto antistorico, nel momento in cui, se oggi e' concepibile un qualche nuovo investimento nel campo immobiliare, lo è solo attraverso lo strumento societario e non certo attraverso l'intestazione diretta alla persona fisica. Ed inoltre è opportuno comunque svincolarsi da quella dipendenza psicologica dallo schema delle locazioni agevolate che non è' producente sul piano economico.

La combinazione poi di operatore-persona fisica, strumento-locazione agevolata (ci riferiamo al bonus acquisto casa) è quanto di meno economicamente efficace si possa immaginare.
E' talmente prioritario e strategico per il nostro futuro il discorso della riqualificazione delle nostre città che non si può lesinare in alcunchè, o spaccare il capello in quattro in questa programmazione.

Parlando in particolare dell'eventuale esenzione, venticinquennale o ventennale che sia, dalle imposte sui redditi derivanti dalle locazioni degli immobili riqualificati,  va detto che essa si realizzerebbe praticamente a costo zero per l'Erario, poichè non implica problemi di copertura finanziaria, interessando situazioni che ordinariamente gia' non producono un gettito tributario cui si debba rinunciare.
La ricetta anticipata in apertura non è una certezza, ma è una scommessa.

Sia pure con tutto questo apparato normativo, non e' detto ancora che il meccanismo funzioni immediatamente perchè, ed è' la cosa fondamentale, andrebbero anche
- neutralizzati gli spauracchi fiscali (del genere della riforma catastale oggi in sonno)
- ricreate una mentalità imprenditoriale positiva ed una fiducia nel mercato e nel fisco che oggi  mancano, soprattutto presso le famiglie le  quali, non dimentichiamolo, operano e vogliono continuare ad operare Italia su Italia (a differenza di molti imprenditori, fra quelli che si dichiarano 'ottimisti' sull'andamento dell'economia italiana)".

Questa la sintesi della relazione di Achille Colombo Clerici (Assoedilizia) al Convegno tenutosi oggi a Roma presso la Camera dei Deputati

Foto: da sin Claudio De Albertis, Achille Colombo Clerici, Aldo Loris Rossi
Andrea Pietrarota
Direttore Responsabile

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